Twierdza

Utworzenie twierdzy oznaczało dla Warszawy zastopowanie jej rozwoju terytorialnego. […] Cały rozwój Warszawy musiał się odbywać na obszarze ograniczonym wałami Lubomirskiego, a więc w granicach z 1770 r. Prawdą jest, iż w kilku przypadkach Rosjanie zgodzili się na przekroczenie linii dawnych wałów – szczególnie w rejonie Woli i w kilku miejscach na Pradze – ale generalnie dawne granice były granicami sztywnymi. Nie miałoby to znaczenia, gdyby liczba ludności pozostawała na niezmienionym poziomie. Tak się jednak złożyło, iż w drugiej połowie XIX w. Warszawa przeżywała fazę swego wielkomiejskiego rozwoju. W 1880 r. ludność miasta wynosiła 310 tys., a w 1914 r. już 884 tys. Gwałtowny napływ ludności do miasta spowodował wzmożony popyt na mieszkania, do których budowy potrzebne były nowe tereny, a tych – ze względu na twierdzę – brakowało. Powstała drożyzna mieszkaniowa i spekulacja terenami, których pochodną była niewyobrażalna ciasnota i bardzo trudne warunki higieniczne. Aby sprostać rosnącemu nieustannie zapotrzebowaniu na mieszkania, miasto było niezwykle intensywnie (gęsto) zabudowywane. Place osiągały astronomiczne ceny. […]

Jednym z najlepszych przykładów wykorzystania działki budowlanej jest ośmiopiętrowa kamienica przy ul. Marszałkowskiej 1 (pomiędzy Marszałkowską, pl. Unii Lubelskiej i Polną) wzniesiona w latach 1909–1913. Innym przykładem jest trzynastopiętrowy budynek przy ul. Zielnej 37 wybudowany w latach 1904–1905 dla spółki telefonicznej "Cedergen". Budowę prowadził znany warszawski architekt Bronisław Rogoyski wg projektu sztokholmskiego architekta Isaka Gustafa Clasona. Budynek ten uważany był za najwyższy w Imperium Rosyjskim. Budowa wzwyż była jedynym ratunkiem dla Warszawy, niedobrowolnym wyborem.